Oficial de Justiça

      Debatem-se atualmente os Oficiais de Justiça, tal como todos os portugueses, presos a empréstimos bancários relacionados com a compra da sua habitação, com muitas e graves dificuldades para honrar os seus compromissos.

      O vencimento mensal tornou-se insuficiente, isto é, não chega para todas as despesas de um mês. O dinheiro acaba antes do mês terminar. As poupanças, quem as tinha, terminaram e qualquer despesa imprevista torna-se incomportável até ao recebimento dos subsídios de férias ou de Natal.

      Por isso, hoje vamos abordar o mecanismo que entrou esta semana em vigor e que consiste na fixação temporária da prestação de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente que sejam garantidos por hipoteca.

      Esta medida implementada pelo Governo consiste, em síntese, em descer um pouco a prestação e congelá-la durante dois anos, pagando-se a seguir este período. Trata-se, portanto, de uma redução e fixação da prestação, na tentativa de a proteger das subidas constantes que se têm sucedido nos últimos anos por decisão do Banco Central Europeu (BCE).

      Embora a ideia de proteção seja interessante, é necessário ter em conta que não há nenhum verdadeiro desconto, isto é, ninguém vai pagar menos por causa de um desconto que faça com que a prestação do empréstimo fique mais baixa; pagar-se-á menos pela deslocação de uma parte dos valores devidos no período de dois anos, para os anos subsequentes, embora diluídos no resto dos anos até ao final do contrato.

      É também necessário ter em conta que nesta última revisão das taxas o BCE decidiu não voltar a subir e este tipo de decisão pode assim continuar, embora já não seja previsível que nos próximos dois anos haja descidas dos juros. Por este motivo, aqueles que não conseguem pagar já, terão todo o interesse em aderir, enquanto que os que ainda conseguem, devem ponderar muito bem se este mecanismo lhes interessa.

      Embora a revisão do Estatuto dos Oficiais de Justiça esteja ainda em discussão e o seu resultado seja imprevisível, uma coisa é certa: no próximo ano haverá alguma valorização salarial; ou melhor, mais corretamente: não uma valorização salarial no sentido de que o vencimento mensal passe a ser mais valioso, porque o que haverá serão apenas compensações salarias para enfrentar a crise atual.

      Ou seja, embora todos venham a auferir um valor mais elevado do seu vencimento, isso não significa necessariamente que existe uma valorização desse salário, uma vez que com esse salário não se pode aceder a coisas novas, porque as essenciais sofreram, elas próprias, muitas valorizações, tantas que os vencimentos não as acompanharam nem se prevê que possam acompanhar.

      Seja como for, para quem ainda aguenta, já com todos os cortes que fez à sua vida e à dos seus, a compensação salarial do próximo ano, seja a dos 52 euros, seja a que possa advir pela revisão estatutária, são valores que talvez possam compensar as dificuldades atuais, senão a todos, a alguns, pelo que será elemento igualmente a ponderar.

      O diploma que ora entrou em vigor prevê que a medida relativa à fixação temporária da prestação de contratos de crédito comece a produzir efeitos desde 2 de novembro, sendo que os pedidos aos bancos podem ser apresentados desde já e até 31 de março de 2024.

      A fixação da prestação depende da apresentação de pedido à instituição por, pelo menos, um dos mutuários, até 31 de março de 2024, presencialmente ou através dos canais que esta disponibilize para esse efeito.

      No âmbito deste procedimento de pedido de fixação temporária da prestação, as instituições podem solicitar aos mutuários as informações que sejam necessárias para efeitos do cumprimento de outros requisitos legais.

      Após a receção do pedido, as instituições apresentam aos mutuários, no prazo de 15 dias, em suporte duradouro: (1) uma estimativa do montante diferido; (2) o plano de reembolso indicativo do montante diferido e a respetiva evolução do capital em dívida; (3) a comparação entre as prestações praticadas nos termos contratualmente estabelecidos e os valores das prestações; (4) a comparação entre o plano de reembolso do crédito sem a aplicação da medida de fixação da prestação e o que resultar da aplicação da medida, incluindo o montante total imputado aos mutuários para cada uma das situações.

      No prazo de 30 dias a contar da receção da informação, os mutuários informam a instituição se aceitam a aplicação da medida de fixação da prestação ao seu contrato de crédito, considerando-se que não pretendem aceder à medida se nada disserem naquele prazo.

      A medida de fixação da prestação aplica-se às prestações que se vençam nos 24 meses seguintes à data da aceitação pelos mutuários.

      No caso de o contrato de crédito ter mais do que um mutuário, a adesão à medida depende da aceitação de todos.

      É dispensada a formalização das alterações ao contrato de crédito decorrentes da fixação da prestação.

      As instituições não podem cobrar comissões ou encargos pela aplicação da medida de fixação da prestação, nem condicionar a sua aplicação à contratação de outros produtos ou serviços pelos mutuários.

      No último mês do período de fixação da prestação, a instituição informará o mutuário, através de suporte duradouro, do valor total do montante diferido.

      O Banco de Portugal (BdP) definiu, entretanto, os deveres de informação aos mutuários, por parte das instituições de crédito, que apresentem pedidos. Na mesma instrução, o BdP definiu os deveres de informação e reporte das instituições de crédito no âmbito do regime de bonificação temporária dos juros de contratos de crédito à habitação própria permanente e o respetivo reporte sobre a implementação deste regime.

      As instituições bancárias que são mutuantes de contratos de crédito destinados à aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria permanente devem disponibilizar ao público informação sobre o regime de fixação temporária da prestação e sobre o regime de bonificação temporária de juros: (1) através dos extratos disponibilizados aos mutuários; (2) numa área específica e autónoma dos seus sítios na Internet, com destaque adequado na respetiva página de entrada e de acesso direto pelos clientes bancários, sem que seja necessário o seu registo prévio; (3) no “homebanking” e nas aplicações móveis, quando existam.

      A prestação desta informação é indispensável para a adequada aplicação do regime e para a salvaguarda dos direitos dos clientes bancários.

      A informação a divulgar deve conter, pelo menos, os elementos definidos pelo Banco de Portugal e ser disponibilizada durante o período em que os clientes podem solicitar ao acesso a estes regimes.

      A Instrução do Banco de Portugal estabelece ainda um modelo harmonizado para as instituições transmitirem as informações legalmente exigidas aos clientes que manifestem interesse em aceder ao regime de fixação temporária da prestação, de modo a assegurar que os clientes tomam uma decisão esclarecida e informada.

      As instituições mutuantes, quando confrontadas com um pedido de reembolso total do crédito, para efeitos de transferência do empréstimo para outra instituição, transmitam ao mutuário as informações necessárias para que este possa, caso assim o entenda, manter, no novo contrato de crédito, o valor do indexante considerado para efeitos de fixação da prestação.

      As instituições de crédito devem assegurar o esclarecimento de dúvidas colocadas pelos clientes mediante a disponibilização, em local de acesso fácil e permanente, designadamente no respetivo site, de uma secção de perguntas frequentes sobre a aplicação do regime de fixação temporária da prestação e do regime de bonificação temporária de juros.

      Os clientes podem também obter o esclarecimento de dúvidas junto dos trabalhadores das instituições envolvidos no atendimento ao público, nos balcões ou através de meios de comunicação à distância.

      Fontes: “Instrução n.º 24/2023, do Banco de Portugal, de 30-10-2023”; “Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11OUT”; “Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22MAR” e "Lexpoint".